| 2009年北京房价走势如何~~ |
 中国的房地产市场走到现在，可谓是雾里看花，越来越让人看不明白，作为一个潜在的购房者兼勉强的业内人士，简单说说我的看法。
从购房者的角度分析：按照需求我们暂且将购房者分为自住需求和投资需求，中国大部分的投资客属于趋势投资者，没有很强的专业知识，看见到房价节节攀升，在广大媒体和地产商的专业知识的言语鼓动下大胆投资，抱有房价不会降的理想信念，或者说是房价不会砸在自己手里的侥幸心理。一旦赚钱之后，觉得有利可图，这时候就会使用一些简单的中国式金融杠杆，以几十万的首付挑起数套百万豪居。当然，他们不都属于对市场完全没有判断力投资者，至少他们会抓住购房者的心理，选择一些朝向好、位置好，价格貌似合理的房产下手，最可怕的是他们这时候已经完全忽略了，市场的需求的变化，消费者心理的变化。
投资客买到房子的第一天起，就会在心里琢磨，我这套房子何时以什么价格卖出能赚多少钱？他们最关心的就是卖。从这个意义上讲，很多投资客成了开发商的二级或者多级代理。开发商将房子卖给了A同学，A同学加价又卖给了B同学，B同学又加价再卖给C同学。而且这时候还卖的很好。房地产商不愿意了，为什么投资客能以高价卖出？我们就不能提价卖而要让利投资客呢？人类追逐利益的本性决定了，人们在够买商品特别是大宗商品的时候，买涨不买跌的经济规律，不好！房子要涨价赶快买，或者房价要下跌了暂时不买。于是投资客、开发商的盲目乐观，消费者的购买心理三重作用下而房价一路高歌猛进。这时候一些二次置业者也参与其中变成投资客推波助澜。等到麽一天觉得可以收获了，发现卖不出去了。
为什么会卖不出去呢？难道没有人需要住房嘛？或者说大家都不在想投资了嘛？其实这时候大家的心理预期已经发生了微妙的变化，不管投资客也好，开发商也好，最终的目的是要将商品卖给真正的自住需求者，如果投资客不转手卖房那也就不叫投资客了，开发商铁定的是房子卖的越快越好。这个市场卖方的变多了，买方却变少了。因为能买的起房子的自住需求者，已经在“买涨不买跌”的经济规律作用下买了房子了。还没有买房的自住需求者已经被远远的抛在房价的后边。这时候他们已经变得不再那么挑剔了，什么位置啊，朝向啊，有房子住即便位置偏一些也可以啊！
原来价格低的时候买不起，这时候更买不起了，或者原来那么低的价格都没有买，现在买合适吗？价格总会回落吧？恩，还是观察观察。这一观察可不就造成短期内，需求下降。开发商对这一信息最为敏感。马上出来大喊，房价还会涨的，不买的人都是傻子，都是大笨蛋！鼓励大家买房，这时候一部分观望者被忽悠了。。。（还是能承受的那部分人）接下来怎么办呢，房子还是卖不动。这时候开发商不断发表各种言论，鼓舞消费。什么原材料涨价啊！地价上涨啊！人口高峰啊！或者采取反正法：房价下跌会造成银行崩溃，中国经济不景气。（好像不管真繁荣还是虚假繁荣只要繁荣就好）甚至拿政府做挡箭牌，认为政府不会让房价下跌，理由是会造成地方政府财政收入减少等等。告诉你！我们中国政府是以人民利益为己任的，不会屈服于减少财政税收而不顾人民疾苦。这是什么逻辑嘛？我们政府果然没有买账开发商，出台政策限制建筑大面积，提高首付比例，征收土地增值税等等（事实上后两项更像是在保护银行），
开发商心理明白，消费者买涨不买跌的规律，手里头攥着地、借着钱，试图酝酿一场洪伟的企业发展大计，这时候怎么能跌呢，跌也行等我捞了这笔，下回我再盖便宜点的房子卖给你们。但消费者不知道开发商知道这一规律，而能采取应对措施，信息的不对称，使得开发商处处占尽先机。不顾政府的良言劝解，一意孤行抬高房价。总之告诉大家房价不会跌也不能跌。（在这里暂且不讨论跌与不跌的利弊）。又有一部分人动心了，一部分人没动。在这里我特别同意易宪容老师的观点，真正的消费者是有购买能力的人。需求和需要是两种不同的概念。地产商违背了这一最根本的规律，想要靠言论提升消费预期也是无济于事的。
这时候，整个国家怨声载道，买不起房的人抱怨房价高。开发商说了：“房子不是所有人都能买得起的，买不起你可以租阿？我们是给那些买得起房子的人盖的”。也对，本来就是这样一个愿意买一个愿意买，不买拉到。可是后边的味道就不对了，拿中国人跟美国人比，说：“美国人也不都是人人有房子住，租房的人多地是”你们买不起的就租房住嘛！学习一下人家美国人，改改你们那种中国式的消费习惯”。我认为这种言论是极其不负责任的，首先、中国人偏好买房住、储蓄行消费和美国人偏好租房住、超前消费一样具有民族特色和历史根源，是一个国家经过数百年乃至千年历史的产物，深刻蕴含着各国的文化精髓，能说该就改吗？其次、难道美国人的消费习惯就是优秀的吗？历史又一次证明了，美国人那种今天花明天钱，无储蓄、无不动产的潇洒日子，并不是最优的。本次的次贷危机就是最好的证明。再次、一个民族的消费习惯是跟这个国家的经济基础密切联系的，抛开经济基础说上层建筑是唯心主义论调。（本人不是一个完全的马克思主义信奉者，但这点人类在今后几个世纪都可以借鉴）本人认为美国人之所以可以那样活着，租房住，是应为国家富裕，保障体系健全，完全可以依靠政府衣食无忧的活着。中国人行不？就拿医保来说，住一次院平均要耗费个人一年的收入，老百姓敢乱消费么？正是这种社会保障的不健全加深了老百姓的不安全感，形成了老百姓要储蓄，要买房的消费习惯。所以不是我们的消费习惯出了问题，使某些人人追逐利益时心态起了变化。
言归正传，总结一下，2006年底，房地产市场短期的供不应求，导致了部分人的过分投机，使得筋疲力尽的市场虚假繁荣，进而传导给开发商错误的预期，促使开发商竭尽所能高价怕地，并产生过分提价的错误判断。2008年初，房价达到一定高度，购房者无力承受或觉得无利可图，引发需求下降，因为担心前期的拍地成本及降价预期的消费规律等问题，开发商鼓吹房价不降的谎言。因为房地产是一个资金密集、时间跨度长、成本巨大、工艺复杂的上游产业。短期内的高速膨胀，带动整个产业链的不理性繁荣。政府的在前期的整个地产业运作流程规划及控制上未能未雨绸缪，市场手段具滞后性和负面效益以至于无能为力。
问题已经出来了，就得想办法解决，挽救这一僵局的人叫做政府。到底是促使开发商降价呢？还是提高消费者收入呢？采取什么办法呢？政府处于两难的境地。政府的办法会不会适得其反呢？我们不得而知！我们正处在寻求答案的阶段。
本人从集团利益博弈的角度出发分析此问题，认为这场没有硝烟的战争存在三大不同的利益集团：
①中国政府（包括银行和地方政府）
背后是整个国家的收入利益×几年
②开发商（上下由产业连包括水泥、钢筋、建材等）
背后是整个产业连的利益×几年
③购房者（主要是自住需求）
背后是部分城镇居民的利益×几十年
我们都知道政府的收入每年大约有12%来自房地产，而且房地产业带动上下游产业效用非常之大。楼市政府不会不救。但同时政府也绝不会不顾及居民的疾苦，让大家无家可归。现在我们已经看的相当明白了，政府在处理这个问题上时采用的方法十分巧妙。去年温总理从新加坡、香港一路考察，已经确立了方案。而这一政策的实际用意一旦被揭穿，效果将大打折扣。首先、政府要的是成交量，这样地产企业不至于倒闭，政府不至于破产。而这成交量怎么来呢？金融调控手段，降低首付比例，降低贷款利率。刺激有能力买房的人先买房。这样政府下一招才可以使用。政府财务稳健就可以划拨资金修建各种保障用房。保障用房的一旦入市，将会分流一部分消费者。消费者减少势必促使开发商降价。使得本来成交量下降的房地产业雪上加霜，不得不降价。
就拿北京来说，九月份成交量放大，但是其中有三分之二是保障房。据北京市建委公布明年还将继续加大保障用房的投放量。至于开发商前期高价拿到的地，政府降给予税收上的优惠，乃至减免部分地价款。（本人以为）。这样这盘棋才能走活。所以本人的结论是到明年下半年最快上半年，商业住宅价格将降至当期限价房价的（1+15%-20%）。那石景山衙门口地块来说限价房定位在7000元/每平米，如此计算当期相同位置的商业住宅价格应该在8000-8500元/每平米。外加政府减免开发商地价款和税收的资金缺口购房者平摊，每平米最多再加500元，如此说来房地产的价格将降至8500元-9000元。所以有能力的人现在还是买吧！就当是为今后的房地产健康发展做贡献了。政府的建设保障房的力度会逐步加大，申请条件会逐渐的放宽，将解决更多人的买房问题。。
总结一下，政府的手段可以说是裁高补低、取长补短，用高收入的买房带动房地产业发展，然后用政府收入建设限价房，保障低收入者住房。这个过程可以起到稳定房价的作用。一举两得。话说回来具体的效果，还要看执行的如何了。
来源:http://blog.sina.com.cn/s/blog_4bc3b0f70100ba2c.html |
| 期待ing 发表于2009-04-04 20:38:21
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